▲한국은행의 기준금리 인상으로 시중은행 주택담보대출 금리가 추가 상승할 것으로 전망되는 19일 서울의 한 금융기관 영업점에 주택담보대출 안내문이 게시됐다./사진=뉴스1

[프레스뉴스] 류현주 기자= 앞으로 1세대 1주택자는 실제 거주 여부와 관계없이 시세 20억원부터 종합부동산세를 내야 한다. 시가 약 20억원이 넘은 1세대 1주택자의 종합부동산세 산출세액은 실제 거주하면 사실상 0원이지만, 직접 살지 않으면 약 185만원으로 늘어날 전망이다. 

4일 재정경제부가 발표한 '2026년 세제개편안'에 따르면 과세대상 판정과 기본공제가 분리된다.

우선 거주·비거주와 관계없이 공시가격 14억원을 초과하는 1세대 1주택자만 과세대상으로 삼는다. 공시가격 14억원 이하 주택은 실제 거주하지 않아도 종부세를 부과하지 않는다.

다만 공시가격이 14억원을 넘어 과세대상이 되면 거주 여부에 따라 기본공제가 달라진다. 거주 1주택자는 14억원을 공제받지만 비거주 1주택자는 9억원만 공제받는다.

가령 시가가 20억원을 갓 넘었다고 가정하면 공시가격도 14억원을 소폭 초과하게 된다. 거주 1주택자는 14억원 초과분에만 공정시장가액비율 70%를 적용하므로 과표와 종부세가 사실상 0원에 가깝다.

반면 비거주 1주택자는 공시가격에서 9억원만 공제한다. 공시가격 14억원을 기준으로 과표가 약 3억5000만원 발생해 과표 3억원 이하 0.5%, 초과분 0.7%의 누진세율을 적용받는다. 각종 세액공제 전 산출세액은 약 185만원이다.

현행 제도에서는 공시가격 14억원을 갓 넘은 주택의 과표가 거주 여부와 관계없이 약 1억2000만원으로 계산돼 산출세액이 약 60만원이다. 개편 후 같은 가격대에서 실거주자는 세 부담이 사실상 사라지는 반면 비거주자는 약 125만원 늘어나는 셈이다.

비거주 1주택자도 공시가격 12억원 초과~14억원 이하 구간에서는 현행과 달리 종부세를 내지 않는다. 시가로 단순 환산하면 약 17억1000만원 초과~20억원 이하 구간이다. 그러나 공시가격이 14억원을 넘는 순간 기본공제가 9억원으로 낮아져 세 부담이 한꺼번에 커지는 구조다.

다주택자를 비롯한 그 밖의 납세자는 합산 공시가격 9억원 초과라는 과세대상 기준을 현행과 동일하게 유지한다.

다만 과세대상이 된 뒤 과세표준을 계산할 때 차감하는 기본공제는 현행 9억원에서 '4억원＋5억원×거주용 주택가액 비중'으로 바뀐다.

가령 보유한 주택에 전혀 살지 않으면 기본공제는 4억원이고, 거주주택이 전체 주택가액의 절반이면 6억5000만원이다. 거주주택 비중이 전부라면 최대 9억원을 공제한다. 법인은 현재와 마찬가지로 기본공제가 없다.

이는 모두 비거주인 다주택자가 합산 공시가격 4억원부터 종부세를 낸다는 의미는 아니다. 합산 공시가격이 9억원을 넘어 과세대상이 됐을 때 과표 계산 과정에서 4억원만 공제한다는 뜻이다.

거주 1주택자의 과세문턱이 높아졌다고 모든 실거주자가 감세되는 것은 아니다. 공시가격이 시가의 70%라고 가정해 각종 개인별 세액공제를 적용하기 전 산출세액을 비교하면 공시가격 약 23억7000만원, 시가 약 33억8000만원부터 현행보다 부담이 커진다.

시가 약 20억~34억원에서는 기본공제 확대 효과가 공정시장가액비율과 세율 인상 효과보다 커 산출세액이 줄어든다. 반면 약 34억원을 넘으면 공정시장가액비율 및 세율 인상 효과가 기본공제 확대 효과를 앞지른다.

비거주 1주택자는 흐름이 다르다. 시가 약 17억1000만원 초과~20억원 이하에서는 새 제도에 따라 비과세로 전환되지만, 20억원을 넘는 순간 9억원의 기본공제를 적용받아 현행보다 세 부담이 커진다.

예컨대 60세인 납세자가 시가 30억원 주택을 10년간 보유한 경우 현행 종부세는 거주 여부와 관계없이 91만원이다. 개편 이후 10년간 거주한 사람의 종부세는 76만원으로 15만원 줄어든다. 반면 같은 주택을 10년간 보유했지만 실제 거주하지 않았다면 종부세는 약 424만원으로 333만원 늘어난다.

전문가들은 세금 부담을 피하려는 다주택자와 일부 고가 주택 보유자를 중심으로 매물 출회 가능성이 있다고 보고 있다. 다만 실거주 전환으로 전월세 매물이 줄고 세금 인상분이 임대료에 전가돼 임대차 시장 불안 요인으로 작용할 수 있다는 우려도 나온다. 

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "세법개정안이 발표된 이달과 보유세 과세기준일 직전인 내년 5월 말, 양도세 부담이 커지기 직전인 내년 말까지 절세 매물이 많이 나올 것으로 보인다"며 "일정 소득이 없는 고령자와 다주택자, 아파트 임대사업자 등의 매물이 출회될 수 있다"고 말했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "본격적인 세제 개편 시행 전 시장 참여자들이 매도하기에 가장 유리한 시기가 2027년이어서 막판 매물 출회가 집중될 가능성이 있다"며 "다주택자에게 퇴로가 열리는 만큼 매물이 부족했던 서울 중하위권과 수도권 비규제지역도 숨통이 트일 것"으로 내다봤다.

반면 양도세 부담 증가가 고가 주택 실거주자들의 주거 다운사이징을 어느 정도까지 유도할 수 있을지는 미지수다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "투기 수요라면 개편된 장특공 시행 전 매도로 시세차익을 노리겠지만 고가 주택에 살아온 실거주자들은 집을 당장 팔아야 할 유인이 적다"며 "일부 매물이 나오더라도 거래 위축과 매물 감소로 이어질 가능성이 있다"고 말했다.

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