▲정부가 공정시장가액비율 상향 등을 포함한 초고가 주택 보유세 강화 방안을 검토하면서 강남권 초고가 아파트를 중심으로 세 부담이 커질 것이라는 전망이 나왔다. 사진은 2일 서울 강남구의 한 공인중개업소에 매물 정보가 게시된 모습./사진=뉴스1

[프레스뉴스] 류현주 기자= 정부가 고가주택 보유자와 비거주자의 과세를 강화하는 부동산 세제를 개편한다. 

시가 40억원 대의 고가 주택에 대한 종합부동산세 세율을 다주택 수준으로 인상하고 과세표준 산정시 사용하는 공정시장가액비율은 현행 60%에서 2028년 최대 80%까지 상향조정한다.

양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)는 '거주기간'에 따른 공제로 전환해 비거주자에 대한 혜택을 대폭 축소한다. 지난 5월10일 시행한 다주택자 양도세 중과 조치는 2027~2028년 기간 중 한시적으로 완화해 매도 기회를 주기로 했다.

재정경제부는 지난 3일 세제발전심의위원회를 열고 이 같은 내용을 담은 '2026년 세제개편안'을 확정·발표했다. 정부는 '공정과세'를 위해 부동산세제 합리화를 추진한다고 밝혔다. 특히 비거주 주택과 초고가 주택, 다주택자에 대한 세부담이 커질 전망이다.

종부세는 과세 체계를 '주택 수'에서 '주택 가액' 기준으로 일원화한다. 1주택이라도 고가 주택을 보유하고 있는 경우 다주택자와 비슷한 수준에서 과세한다. 과세표준 6억원(시가 약 36억원, 거주용 1주택 기준)까지는 세율 변동이 없다. 하지만 6억~12억원(시가 44억5000만원) 구간에서는 세율이 1.0%에서 1.3%로 높아진다.

과표 12억원을 넘는 구간에서는 1·2주택자에 적용되는 세율이 단계적으로 '3주택 이상' 수준으로 높아진다. 12억~25억원(시가 71억원)은 1.3%에서 2027년 1.5%, 2028년 2.0%로 상승한다. 25억~50억원(시가 122억원)은 1.5%, 2.0%, 3.0%로, 50억~94억원(시가 211억8000만원)은 2.0%, 2.7%, 4.0%로, 94억원 초과 구간은 2.7%, 3.5%, 5.0%로 상향조정된다.

주택분 종합부동산세 과세표준 계산시 사용되는 공정시장가액비율도 현행 60%에서 단계적으로 인상한다. 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 2027년 이후 70%까지 올린다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2028년 이후 80%까지 높아진다.

실제로 거주하지 않는 1주택자에 대해서는 각종 공제 혜택도 대폭 축소한다. 현재 보유 기간에 따라 최대 80%까지 적용하는 1세대 1주택자 종부세 세액공제는 2028년 거주공제로 전환한다. 2027년에는 한시적으로 보유 공제의 2분의 1과 거주 공제 중 높은 비율을 선택할 수 있도록 했다.

종부세 세부담 상한선은 직년년도의 150%에서 200%로 상향조정했다. 다만 종부세 과세 대상 공시가격은 형행 12억원에서 14억원으로 상향조정해 과세 대상 인원이 과도하게 늘어나지 않도록 했다.

정부는 실거주 1주택자의 경우 시가 20억원 주택까지는 종부세를 내지 않고, 20억~30억원 구간에서는 세부담이 감소한다고 설명했다. 또 시가 30억~40억원 수준의 주택은 세액 변동이 크지 않고, 40억원부터 세부담이 본격적으로 늘어나게 제도를 설계했다.

양도세도 고가주택과 비거주자에 대한 혜택을 대폭 조정했다. 현행 장특공제는 단계적으로 '장기거주소득공제'로 전환한다. 1세대 1주택자의 경우 현재는 거주 공제가 연 4%, 보유 공제가 연 4%로 10년간 최대 80%를 공제받는다. 

하지만 2028년에는 거주 공제가 연 6%, 보유 공제가 연 2%로 조정된다. 또 2029년부터는 연 8%의 거주공제 혜택만 주어진다. 다주택자도 연 2%의 보유공제가 2029년부터 거주 공제로 전환된다.

공제 금액에 한도도 설정된다. 지금까지는 양도차익 규모에 상관 없이 일정 비율로 공제를 받을 수 있었지만 2028년 20억원, 2029년에는 10억원의 한도가 적용된다. 장기거주자와 고령자가 주택을 매도하고 지방으로 이주하는 경우에는 혜택을 확대한다.

10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택의 양도세 기본공제는 연 250만원에서 2500만원으로 상향조정한다. 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주할 경우 2027년 50%(5억원 한도), 2028년 30%(3억원 한도)의 양도세를 감면한다.

지난 5월10일부터 시행한 다주택자 양도세 중과 조치는 한시 완화해 매도 기회를 부여하기로 했다. 2주택자는 중과세율이 현행 20%포인트에서 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 낮아진다. 3주택 이상자는 30%포인트에서 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트로 한시 완화된다.

구윤철 부총리 겸 재경부 장관은 “집은 사는 것이 아니라 사는 곳이라는 원칙 하에 거주 중심의 주택 시장이 정착되도록 할 것”이라며 “일정 수준을 초과하는 주택은 과세를 정상화하고, 거주하지 않는 주택과 다주택은 기본공제를 축소해 과세 형평을 제고하겠다”고 말했다.

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