물량 90% 담당 민간재개발 373개 구역·37만 5천 호… 정부에 규제 개선·사업성 지원 촉구

▲ 서울특별시청

서울시는 공공과 민간을 이분법적으로 구분해 민간재개발을 죄악시하는 접근은 주택공급 확대에 도움이 되지 않는다며, 서울 재개발 계획물량의 약 90%를 차지하는 민간재개발이 위축되지 않도록 정부가 규제 개선과 사업성 지원에 적극 나서야 한다고 밝혔다.

서울 재개발 계획물량은 민간재개발 373개 구역·약 37만 5천 호, 공공재개발 32개 구역·약 4만 2천 호다. 서울시는 공공재개발의 역할도 필요하지만, 공급의 대부분을 맡는 민간의 역할을 외면한 채 주택공급을 늘리겠다는 것은 현장의 사업 구조와 맞지 않는다고 강조했다.

이는 이재명 대통령의 성북구 장위동 공공재개발 현장 방문 이후 오세훈 서울시장이 4일 페이스북을 통해 밝힌 입장과 같은 맥락이다. 오 시장은 “민간개발의 역할과 중요성을 외면하는 것은 곧 주택공급의 핵심을 외면하는 것과 다름없다”라고 설명했다.

서울시는 민간재개발을 부정부패와 직접 연결 짓는 인식에도 우려를 표했다. 사업의 투명성은 공공과 민간이라는 구분만으로 확보되는 것이 아니라, 명확한 운영기준과 철저한 관리·감독으로 지켜야 한다는 입장이다.

2010년부터 정비사업 공공지원제도를 시행해 조합의 예산·회계, 행정, 계약 및 업체 선정 등에 관한 업무기준을 마련하고 사업 추진을 지원해 왔다.

2014년부터는 조합운영 실태점검을 본격화해 위법·부당행위를 점검·시정하며 불투명한 조합운영 관행을 개선해 왔다.

서울시는 민간이 추진하는 사업에도 공공이 기준을 제시하고 위법행위를 바로잡는 체계를 운영하고 있다며, 부정부패를 막기 위해서는 시행 주체에 대한 우열 논쟁보다 관리·감독의 실효성을 높이는 데 힘을 모아야 한다고 강조했다.

또 공공재개발 역시 주택공급을 위한 중요한 수단이지만, 공공이 시행한다는 이유만으로 사업 속도와 사업성이 보장되는 것은 아니라고 설명했다.

정부는 2020년 공공재개발 도입 당시 사업기간을 10년 이상에서 5년으로 단축하겠다고 밝혔으나, 6년이 지난 현재까지 서울에서 공공재개발 착공 실적은 확인되지 않는다.

기존 공공재개발은 총사업비의 약 3%를 사업시행 수수료로 부담하는 구조로, 총사업비가 5천억 원이면 수수료가 약 150억 원에 달할 수 있다. 주민 부담을 판단할 때는 수수료뿐 아니라 사업별 업무 범위와 전체 비용을 함께 살펴야 한다.

공공재개발의 장점으로 제시됐던 분양가상한제 적용 제외 혜택도 2023년부터 민간택지 분양가상한제 적용지역이 강남3구와 용산구로 축소되면서 대부분 지역에서 차별성이 줄었다.

실제로 공공재개발 후보지 3곳이 주민 반대와 사업성 문제 등으로 취소됐으며, 공공방식을 검토하다 민간재개발로 방향을 전환하는 지역도 나타나고 있다. 서울시는 주민에게 중요한 것은 실제 분담금과 사업성, 사업 추진의 예측가능성이라며 지역 여건과 주민 의사에 맞는 방식이 선택돼야 한다고 밝혔다.

서울시는 이재명 대통령이 공공재개발의 장점을 강조하기 위해 최근 방문한 장위뉴타운이 사실은 과거 무리한 정비구역 해제가 주민들의 주거환경에 어떤 피해를 남겼는지 보여주는 대표적인 현장이라고 지적했다.

최근 대통령이 방문한 장위뉴타운은 정비사업 추진 여부에 따른 주거환경 격차를 보여준다. 재개발로 들어선 새 주거단지와 정비구역 해제 후 남은 낡은 주택·좁은 골목이 길 하나를 사이에 두고 뚜렷하게 대비된다.

특히 박원순 시장 재임 당시 장위뉴타운에서는 주민 절반에도 미치지 못하는 동의를 근거로 정비구역 직권해제가 추진됐으며, 무리한 행정절차에 반발한 주민들이 무효소송까지 제기한 바 있다.

창신동 역시 사업 중단과 지연의 피해를 주민들이 감당해 왔다. 창신·숭인 14개 구역 전체가 뉴타운에서 해제된 뒤 도시재생에 약 870억 원이 투입됐지만, 근본적인 주거환경 개선에는 한계가 있었다.

서울시가 신속통합기획으로 정비사업을 재추진했으나, 창신 9·10구역은 주민 75% 이상의 동의로 사업시행자 지정을 신청하고도 종로구청의 절차 지연과 동의서 재징구 요구로 차질을 빚고 있다.

서울시는 동의 과정의 위법 여부와 재징구 요구의 적정성, 지연에 따른 주민 피해를 함께 살펴야 한다며 종로구의 신속한 검토·판단을 촉구했다.

오 시장은 페이스북에서 “대통령께 창신동을 찾아주실 것을 요청드린다”며 “재개발·재건축이 왜 절실한지, 무책임한 행정이 주민들의 삶을 얼마나 오랫동안 고통스럽게 만드는지, 그리고 지금 가장 시급한 일이 무엇인지 주민들의 생생한 목소리를 통해 정확히 확인하실 수 있을 것”이라고 밝혔다.

' 공급 확대가 목표라면 민간의 규제 개선과 사업성 지원에도 나서야 '
서울시는 신속통합기획, 사업성 개선, 인허가 혁신으로 정비사업의 기간을 줄이고 주민 부담을 낮춰 2031년까지 31만 호 착공을 추진하고 있다. 정비계획 수립부터 실제 착공까지 사업 지연 요인을 해소하고, 공공지원과 관리·감독을 병행해 공급 속도와 투명성을 함께 높인다는 방침이다.

서울시는 사업성이 부족하거나 민간 추진이 어려운 지역에는 공공이 참여하고, 민간이 추진할 수 있는 지역에는 투자와 주민 참여를 가로막는 규제를 풀어야 한다고 강조했다. 정부가 공공재개발의 용적률 완화와 재정지원 등 혜택을 확대하는 만큼 민간재개발의 사업 여건 개선에도 균형 있게 나서야 한다는 입장이다.

서울시는 주택공급 정책의 판단 기준은 공공과 민간의 우열이 아니라 주민이 감당할 수 있는 비용으로 얼마나 신속하고 투명하게 주택을 공급하느냐에 있어야 한다며, 정부·자치구와 협력해 주민이 선택한 정비사업이 실제 착공과 주거환경 개선으로 이어지도록 지원하겠다고 밝혔다.

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